Matías tiene 31 años, es analista en una empresa de tecnología, arrienda en Ñuñoa y hasta hace un año creía que invertir en departamentos era “para gente con plata”. Este es el recorrido completo de su primera inversión con INVER+: los números reales, las dudas, los errores que casi comete y lo que aprendió.
Transparencia: este caso está construido sobre operaciones reales de clientes INVER+ con perfil de inversionista primerizo. El nombre es ficticio y las cifras están redondeadas para proteger la privacidad del cliente. No constituye promesa de rentabilidad: cada caso es distinto.
El punto de partida
| Perfil | Detalle |
|---|---|
| Edad / situación | 31 años, soltero, sin hijos |
| Renta líquida | $1.950.000 |
| Ahorro disponible | $24.000.000 (≈UF 620) |
| Deudas | Tarjeta de crédito al día, sin créditos de consumo |
| Experiencia previa | Cero. Fondos mutuos y depósitos a plazo |
Su miedo inicial era el clásico: “¿y si no encuentro arrendatario y tengo que pagar todo yo?”. Su segunda duda, más silenciosa: no sabía cuánto crédito le darían realmente.
Paso 1: la pre-evaluación (y la primera sorpresa)
Antes de mirar un solo proyecto, hizo la pre-evaluación con Clave Única. En 10 minutos tenía el número que le faltaba: con su renta y sin otras deudas, calificaba para un crédito de hasta ≈UF 2.600, es decir, proyectos de hasta ≈UF 3.200 con su pie disponible.
La sorpresa: había estado mirando proyectos de UF 4.000+ en portales. Estaba cotizando departamentos que el banco no le iba a financiar. La pre-evaluación le ahorró semanas de búsqueda en el rango equivocado.
Paso 2: elegir comuna y tipología (donde casi se equivoca)
Su primer instinto fue comprar un estudio en Santiago Centro: era lo más barato y el cap rate publicado se veía espectacular. En la asesoría revisaron los números completos — rotación de arrendatarios cada 12-18 meses, vacancia friccional, sobreoferta en algunos clusters — y el cap rate efectivo ya no era tan distinto del de otras comunas con menos riesgo de gestión para un primerizo.
La decisión final: un 2D-1B de 51 m² en San Miguel, UF 3.050, a 6 minutos caminando del Metro. Demanda familiar estable, vacancia baja (4% en la comuna), y una tipología que también se vende bien a compradores finales si algún día quiere salir.
Paso 3: el crédito
| Variable | Valor |
|---|---|
| Precio | UF 3.050 |
| Pie (20%) | UF 610 |
| Crédito (25 años) | UF 2.440 |
| Cotizaciones | 4 bancos; diferencia entre mejor y peor tasa: 0,35 puntos |
| Dividendo final (con seguros) | UF 14,4 (≈$554.000) |
Cotizar en 4 bancos en vez de aceptar la primera oferta le significó ≈UF 0,7 menos de dividendo al mes — unos UF 210 en la vida del crédito.
Paso 4: entrega y arriendo
El departamento se entregó a los 4 meses de la promesa (era entrega inmediata con terminaciones pendientes del edificio). Se publicó el arriendo con fotos profesionales y se arrendó en 17 días a una pareja de profesionales, en UF 15,2 mensuales con contrato anual renovable.
Los números hoy
| Concepto | UF/mes |
|---|---|
| Arriendo | +15,2 |
| Dividendo (con seguros) | −14,4 |
| Contribuciones (con rebaja DFL2) | −0,3 |
| Provisiones (vacancia + mantenimiento) | −0,7 |
| Flujo mensual | −0,2 (≈−$8.000) |
Aporta del bolsillo menos de $10.000 al mes. A cambio: amortiza ≈UF 4,5 de capital mensual, su arriendo está exento de impuesto por ser su primera vivienda DFL2, y activó la devolución de la Ley 21.631 — que en su primera Operación Renta le devolvió cerca de $1.000.000, el equivalente a 2 meses de arriendo.
Aviso: resultados de un caso específico en un momento específico del mercado. No garantizan resultados futuros ni aplican automáticamente a otros perfiles.
Las 4 lecciones de Matías
- “Empieza por el crédito, no por el proyecto.” Saber tu capacidad real primero cambia toda la búsqueda.
- “El cap rate publicado no es el cap rate real.” Vacancia, rotación y gastos convierten un 7% de vitrina en un 5% efectivo.
- “Cotizar 4 bancos aburre y paga.” Una tarde de trámites = UF 210 de ahorro.
- “El primer departamento es el más difícil.” No por la plata: por el miedo. Con el proceso acompañado, el segundo se evalúa con otra cabeza.
¿Te suena parecido a tu situación? Agenda una asesoría gratuita y revisa tu caso con números reales, o parte por la pre-evaluación con Clave Única.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesitó para empezar?
≈UF 610 de pie más ≈UF 65 de gastos operacionales: unos $26 millones en total, con renta líquida de $1.950.000.
¿Se puede invertir con menos ahorro?
Sí: hay proyectos desde ≈UF 2.000 (pie de UF 400) en comunas como Quilicura, La Cisterna o Cerrillos, y algunos desarrolladores financian el pie en cuotas durante la obra en preventa. El mínimo práctico depende de tu renta, no solo del ahorro.
¿Qué pasa si el departamento queda vacío?
Es el riesgo central del negocio y se gestiona antes de comprar: eligiendo comuna con vacancia baja, tipología con demanda profunda y provisionando 1-2 meses de arriendo al año. En este caso, la provisión de vacancia está incluida en el flujo mensual.
¿Es un caso típico o el mejor caso?
Es un caso representativo del perfil primerizo bien asesorado, no un caso excepcional. Lo excepcional — para bien o para mal — existe: por eso cada inversión se evalúa con sus propios números.
