En octubre de 2023 se publicó la Ley 21.631, un beneficio tributario transitorio pensado para reactivar la compra de viviendas nuevas: el Estado te devuelve, vía tu declaración de renta, parte de los dividendos hipotecarios que pagaste en el año — hasta 16 UTM anuales (≈$1.080.000). Para quien compró o está por comprar un departamento de inversión nuevo con crédito hipotecario, es plata directa al resultado de la inversión.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoría tributaria. Los requisitos y montos exactos dependen de tu caso; revisa la Circular 51/2023 del SII o consulta a un contador.
Qué entrega la Ley 21.631
Un crédito tributario reembolsable de hasta 16 UTM por año, imputable contra tu impuesto a la renta en las declaraciones de los años tributarios 2024 a 2029. “Reembolsable” es la palabra clave: si el crédito supera tu impuesto, el excedente se te devuelve igual.
El monto anual es el menor entre: (a) los dividendos efectivamente pagados en el año por el crédito hipotecario de la vivienda acogida, y (b) 16 UTM. En la práctica, quien paga un dividendo normal de departamento de inversión (UF 12-18 mensuales) supera con holgura las 16 UTM anuales, por lo que casi siempre se recibe el tope completo.
Requisitos
- Persona natural con domicilio o residencia en Chile.
- Vivienda nueva con destino habitacional: debe tratarse de la primera venta de la vivienda, construida y con recepción final a la fecha de entrada en vigencia de la ley.
- Comprada con crédito con garantía hipotecaria otorgado por bancos o instituciones fiscalizadas por la CMF.
- Compra dentro de la ventana definida por la ley (el beneficio nació para compras entre su publicación y el plazo legal; verifica la vigencia exacta para compras nuevas con tu asesor).
Cuánto significa en plata
| Concepto | Valor aproximado |
|---|---|
| Tope anual (16 UTM) | ≈ $1.080.000 |
| Años de beneficio (AT 2024-2029) | Hasta 6 declaraciones |
| Devolución total potencial | ≈ $5-6 millones |
| Equivalente en arriendos (UF 17,5/mes) | ≈ 8 meses de arriendo |
Para un inversionista, el efecto es directo: la devolución cubre buena parte del flujo negativo típico de los primeros años de un departamento comprado con 20% de pie.
Compatibilidades que conviene conocer
- Compatible con el artículo 55 bis de la Ley de Impuesto a la Renta (rebaja de intereses hipotecarios de la base imponible).
- Compatible con los subsidios habitacionales del Minvu.
- Compatible con los beneficios DFL2: arriendo exento + devolución por dividendos pueden convivir en la misma vivienda nueva. Revisa la guía completa del DFL2.
Cómo se cobra
- El banco informa al SII los dividendos pagados en el año.
- En la Operación Renta (abril), el beneficio aparece propuesto o se declara en el formulario 22.
- El crédito se imputa contra tu impuesto; el excedente se devuelve junto con tu devolución de renta.
Conclusión para el inversionista
La Ley 21.631 es un empujón concreto y acotado en el tiempo: hasta 16 UTM al año, por hasta 6 años tributarios, para viviendas nuevas compradas con crédito hipotecario. Si estás evaluando entrar al mercado, el beneficio mejora el flujo de los primeros años justo donde más duele. Si ya compraste una vivienda nueva en la ventana de la ley, verifica que el crédito esté llegando a tu declaración — hay contribuyentes que lo dejan pasar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto devuelve la Ley 21.631?
Hasta 16 UTM por año (≈$1.080.000), en las declaraciones de renta de los años tributarios 2024 a 2029. El monto es el menor entre los dividendos efectivamente pagados en el año y ese tope.
¿Aplica a viviendas usadas?
No. Solo a viviendas nuevas (primera venta), con recepción final, compradas con crédito con garantía hipotecaria de instituciones fiscalizadas por la CMF.
¿Sirve si compro para invertir y arrendar?
Sí. El requisito es el destino habitacional de la vivienda, no que la habite el comprador. Es uno de los beneficios más relevantes para inversionistas en el periodo 2024-2029.
¿Es compatible con el DFL2 y el 55 bis?
Sí con ambos, y también con subsidios Minvu. DFL2 exime el arriendo; 21.631 devuelve dividendos; 55 bis rebaja intereses de la base imponible.
¿Qué pasa si mi impuesto anual es menor que el crédito?
El crédito es reembolsable: la parte que exceda tu impuesto se te devuelve igual en la Operación Renta.
