La Ley de Reconstrucción Nacional suspende por doce meses el IVA a la primera venta de viviendas nuevas. Es la medida tributaria más relevante para el mercado inmobiliario chileno en años, y también la peor entendida: circulan topes de precio que no existen, fechas que no calzan y descuentos que nadie garantizó.
Este artículo separa lo que la ley dice de lo que se está diciendo sobre la ley.
Qué se aprobó y en qué estado está
El proyecto ingresó al Congreso el 22 de abril de 2026 con urgencia suma. Fue aprobado el 4 de agosto y quedó totalmente tramitado el 12 de agosto de 2026, cuando la Cámara lo envió al Tribunal Constitucional para el control previo de oficio que exige la Constitución.
Al 23 de septiembre de 2026, fecha de publicación de este artículo, no fue posible confirmar que la ley estuviera publicada en el Diario Oficial: no hay número de ley asignado en las fuentes disponibles. El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, proyectó que la promulgación ocurriría dentro de septiembre. Mientras eso no ocurra, el reloj de los doce meses no empieza a correr.
Esta fecha no es un detalle administrativo: toda la mecánica del beneficio se cuelga de la fecha de publicación. Determina cuándo empieza a correr el plazo, qué viviendas califican y hasta cuándo hay que firmar la escritura.
No existe tope de 4.000 UF
Es el error más repetido y conviene desactivarlo de entrada.
La exención de IVA aplica con independencia del valor, la superficie o el número de unidades. No hay techo de precio. Un departamento de 2.000 UF y uno de 9.000 UF acceden al mismo beneficio.
El tope de 4.000 UF que circula en prensa corresponde a otro beneficio del mismo plan —asociado al subsidio a la tasa hipotecaria—, no a la exención de IVA. Son medidas distintas, con requisitos distintos, y mezclarlas lleva a descartar operaciones que sí califican.
Los cuatro requisitos
Para que una venta quede exenta deben cumplirse los cuatro copulativamente:
- El objeto debe ser una vivienda: un inmueble construido y destinado a la
habitación. No aplica a oficinas, locales ni bodegas.
- Debe ser la primera enajenación de esa vivienda. Las transferencias entre
empresas relacionadas no califican —la norma cierra esa puerta explícitamente.
- La vivienda debe contar con recepción municipal, definitiva o parcial,
otorgada antes de la publicación de la ley.
- La compraventa debe constar en escritura pública otorgada dentro del año de
vigencia del beneficio.
El requisito 3 es el que define quién gana
Detente en ese tercer punto, porque reordena el mercado.
La recepción municipal debe ser anterior a la publicación de la ley. Eso significa que solo califica lo que ya está construido y recibido: stock de entrega inmediata.
Un proyecto en blanco, uno en construcción, uno que obtenga su recepción en 2027 — ninguno entra, por más que se venda dentro del plazo. El beneficio no premia comprar temprano; premia comprar lo que ya está listo.
Para quien invierte, esto cambia el cálculo de una forma concreta. La entrega futura tiene ventajas reales —pie diluido en cuotas, tiempo para ganar antigüedad laboral y mejorar el score crediticio, precio de lanzamiento—. Durante estos doce meses, la entrega inmediata suma un argumento que antes no tenía y que además tiene fecha de vencimiento.
No es que una opción sea mejor. Es que la comparación cambió temporalmente, y vale la pena rehacerla con números antes de decidir.
Cuándo empieza a correr
El beneficio no rige desde el día de la publicación. Empieza el primer día hábil de un mes posterior, y dura doce meses desde ahí.
Con publicación en septiembre de 2026, Hacienda proyectó que la exención comenzaría a aplicarse en noviembre de 2026. Esa es una proyección de la autoridad, no una fecha inscrita en el calendario: depende de cuándo se publique efectivamente la ley.
Si estás evaluando una compra, la pregunta operativa no es «¿ya rige?» sino «¿la escritura de esta operación cae dentro de la ventana?». Esa es la que hay que responder con el proyecto concreto en la mano.
Falta un paso que nadie puede saltarse: la resolución del SII
Aunque la ley ya esté publicada, el beneficio no se puede operar hasta que el Servicio de Impuestos Internos dicte una resolución con los requisitos de documentación, registro y acreditación: cómo se deja constancia de la exención en la factura y en la escritura.
Y hay una exigencia formal concreta: la escritura pública debe mencionar expresamente que la operación se acoge al beneficio. No es un trámite que se arregle después — si la escritura no lo dice, la operación queda fuera.
Por eso, si una inmobiliaria te ofrece hoy el precio «sin IVA», la pregunta correcta es cómo piensa documentarlo. Al 23 de septiembre de 2026 esa resolución todavía no estaba dictada.
Hay una ventana retroactiva que casi nadie está usando
Este es el punto menos difundido y el que más plata puede significar.
Las compras cuya escritura se firmó entre el 22 de abril de 2026 —fecha de ingreso del proyecto— y la publicación de la ley pueden recuperar el IVA mediante un mecanismo especial del Servicio de Impuestos Internos.
Dos precisiones importantes:
- La inmobiliaria gestiona la devolución al cliente, no el comprador por su cuenta.
- La tramitación demora alrededor de dos meses.
El Gobierno estimó que unas 20.000 operaciones, de aproximadamente 1.200 inmobiliarias, podrían beneficiarse retroactivamente.
Si compraste un departamento nuevo después del 22 de abril de este año, anda a preguntarle a tu inmobiliaria. Es una gestión que le corresponde a ella y que no va a iniciarse sola.
El beneficio es voluntario para la inmobiliaria
Aquí está la letra chica que más conviene entender antes de negociar.
La exención no se aplica de forma automática ni obliga a la inmobiliaria a traspasar el beneficio al comprador. Es opcional para el vendedor.
En la práctica, eso significa que dos proyectos comparables pueden tratar la misma ley de maneras distintas: uno baja el precio de lista, otro mantiene el precio y se queda con el margen, un tercero lo convierte en bono pie o en terminaciones. Todas son decisiones legítimas del vendedor.
Por eso la pregunta correcta al cotizar no es «¿este proyecto tiene el beneficio?», sino «¿cómo se refleja en mi precio final, por escrito?».
Cuánto baja realmente el precio
El subsecretario de Hacienda, Sebastián Vallebona, estimó la rebaja en cerca de un 14% del precio final.
No es el 19% del IVA porque hay dos factores que lo diluyen: el terreno no está afecto a IVA —y en una vivienda urbana el terreno pesa—, y existen mecanismos especiales de financiamiento a la construcción, como el crédito especial del DL 910, que ya reducían la carga efectiva.
Conviene leer ese 14% por lo que es: una estimación agregada de la autoridad, no una rebaja garantizada por unidad. El descuento efectivo de una operación concreta depende de la estructura de costos de ese proyecto y, sobre todo, de si la inmobiliaria decide traspasarlo. No tomes el 14% como un número que ya está en tu cotización.
Qué hacer con esto
Si estás evaluando comprar en los próximos doce meses:
- Pregunta por la recepción municipal del proyecto y su fecha. Es el filtro que
decide si califica o no, y es un dato verificable.
- Pide el precio con y sin el beneficio, por escrito. Si la inmobiliaria lo está
traspasando, tiene que poder mostrarlo.
- Revisa el calendario de escrituración, no el de reserva. El requisito es sobre
la escritura pública.
- Si compraste después del 22 de abril de 2026, contacta a tu inmobiliaria por la
devolución retroactiva.
Y una advertencia de fondo: una rebaja tributaria transitoria no convierte una mala compra en una buena. La ubicación, el precio por m² comparado con su zona, la calidad del arrendatario que puedes captar y tu propia capacidad de pago siguen pesando mucho más que un 14% por una vez. El beneficio es un buen desempate entre dos alternativas que ya te cerraban. No es una razón para comprar algo que no te cerraba.
En INVER+ estamos revisando proyecto por proyecto cuáles califican, con la fecha de recepción municipal a la vista, y cómo cada inmobiliaria está tratando el beneficio. Agenda una asesoría y lo vemos con tus números.
Fuentes: Diario Financiero (DF Tax), «IVA a la vivienda, repatriación de capitales e invariabilidad tributaria» y «Hacienda aclara las principales dudas de cara a la suspensión por un año del IVA a la vivienda»; Fontaine & Cía., «Qué dice el Proyecto de Reconstrucción Nacional sobre el IVA a la Vivienda»; Cuatrecasas, «Proyecto Reconstrucción 2026: exención de IVA y regímenes sustitutivos»; Carey, «Beneficios a la vivienda»; declaraciones del ministro de Hacienda Jorge Quiroz y del subsecretario Sebastián Vallebona. Información vigente al 23 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría tributaria. Confirma el tratamiento de tu operación con tu contador o asesor tributario.
