“El arriendo paga el dividendo” es la frase más repetida — y menos examinada — de la inversión inmobiliaria en Chile. La verdad es más matizada: en la mayoría de las comunas de Santiago, con las tasas actuales, el arriendo cubre entre el 85% y el 110% del dividendo, y el retorno real aparece cuando sumas plusvalía, amortización y beneficios tributarios. En esta guía hacemos la simulación completa, línea por línea, con cifras reales de mercado.
Aviso: las cifras son promedios referenciales del segundo semestre 2025 y no constituyen garantía de rentabilidad. El resultado real depende del proyecto, el financiamiento, la vacancia y la gestión del arriendo.
La simulación: un 2D-1B en Ñuñoa
Usaremos el mismo departamento de referencia de nuestras guías de cap rate y Ñuñoa: un 2D-1B de 52 m² en el eje Irarrázaval.
| Supuesto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | UF 3.800 |
| Pie (20%) | UF 760 |
| Crédito hipotecario (80%, 25 años, tasa 4,0%) | UF 3.040 |
| Dividendo mensual | UF 16,0 |
| Arriendo mensual de mercado | UF 17,5 |
Ingresos vs egresos: el flujo mensual real
El error clásico es comparar arriendo contra dividendo y declarar victoria. El propietario tiene más egresos que el dividendo:
| Concepto | UF/mes | Comentario |
|---|---|---|
| Arriendo | +17,5 | Los gastos comunes los paga el arrendatario |
| Dividendo | −16,0 | Tasa 4,0% anual en UF, 25 años (Banco Central, jul-2026) |
| Contribuciones | −0,7 | Prorrateo mensual; menor si aplica exención DFL2 |
| Administración del arriendo | −1,4 | 8% del arriendo (0 si autogestionas) |
| Provisión vacancia | −0,5 | Equivale a ~2 semanas al año |
| Provisión mantenimiento | −0,3 | Pintura, gásfiter, reposiciones |
| Flujo neto mensual | −1,4 | Aporte mensual del inversionista |
Sí: con 20% de pie y la tasa promedio vigente, este departamento te pide aportar del bolsillo cerca de UF 1,4 mensuales. Si autogestionas el arriendo en vez de delegarlo, el flujo queda prácticamente en cero. ¿Significa que es mal negocio? No — significa que el flujo mensual no es donde está la ganancia.
Dónde está la ganancia real: los 4 motores del retorno
1. Amortización: tu arrendatario compra el departamento por ti
De los UF 16,0 de dividendo, en el primer año cerca de UF 6,0 mensuales van a capital (el resto es interés). Ese capital es ahorro forzoso que queda en tu patrimonio: aunque el flujo mensual sea −1,4, tu posición neta mensual mejora en torno a +4,6.
2. Plusvalía
Acá hay que tener cuidado con las cifras que circulan. En Ñuñoa, el valor del m² de departamentos nuevos pasó de 65,0 a 88,7 UF entre 2015 y 2024 según NielsenIQ-GfK, lo que equivale a un crecimiento compuesto cercano a 3,5% anual. Pero ese es el promedio de un mercado completo, no el rendimiento de una unidad: cuando se construyen departamentos más caros que los existentes, el promedio comunal sube sin que ninguna propiedad concreta se haya valorizado. Por eso acá no proyectamos una cifra única, sino escenarios.
3. Apalancamiento
Pusiste UF 760 y controlas un activo de UF 3.800. Una plusvalía de 5% sobre el activo (UF 190) es un 25% sobre tu capital aportado. El crédito hipotecario multiplica el retorno sobre tu pie — en ambas direcciones.
4. Beneficios tributarios
Si el departamento es DFL2 (hasta 140 m²) y es tu primera o segunda vivienda DFL2, el arriendo no tributa. Además, la Ley 21.631 puede devolverte hasta 16 UTM anuales de los dividendos pagados si compraste una vivienda nueva acogida al beneficio. Son UF que van directo al resultado.
El resultado a 5 años (los tres escenarios)
| Concepto (5 años, en UF) | Pesimista | Base | Optimista |
|---|---|---|---|
| Aporte de bolsillo acumulado | −87 | −87 | −87 |
| Capital amortizado | +392 | +392 | +392 |
| Plusvalía (0% / 2% / 4% anual en UF) | 0 | +396 | +823 |
| Resultado neto | +305 | +701 | +1.129 |
| Retorno sobre pie (UF 760) | +40% | +92% | +148% |
Lectura honesta: incluso en el escenario pesimista (plusvalía cero durante 5 años), la amortización deja el resultado en positivo. Y en el escenario base, el retorno sobre el capital aportado supera por lejos a un depósito a plazo. La condición: aguantar el flujo mensual negativo y mantener el departamento arrendado.
Aviso: simulación referencial con supuestos simplificados (tasa fija, arriendo constante en UF, sin gastos extraordinarios). No constituye asesoría financiera ni garantía de resultado.
Cómo mejorar el flujo mensual
- Sube el pie a 25-30%. Con pie de 30%, el dividendo baja a UF 14,8 y el flujo mensual queda prácticamente en cero.
- Cotiza la tasa en 3-4 bancos. 30 puntos base menos de tasa son ≈UF 0,5 menos de dividendo al mes.
- Elige tipología y comuna con demanda de arriendo profunda. La vacancia es el enemigo silencioso del flujo: un mes desocupado borra el equivalente a 8% del arriendo anual.
- Aprovecha DFL2 y Ley 21.631. Los beneficios tributarios pueden aportar el equivalente a 1-2 arriendos al año.
Simula tu dividendo con el simulador INVER+ o agenda una asesoría para correr esta simulación con un proyecto real.
Preguntas frecuentes
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Santiago?
Con 20% de pie y las tasas vigentes, en la mayoría de las comunas el arriendo cubre el 85-110% del dividendo, pero no los gastos del propietario (contribuciones, administración, vacancia). El flujo total suele ser levemente negativo los primeros años.
¿Cuánto gana realmente un inversionista al año?
Sumando amortización y plusvalía histórica, el retorno sobre el pie en el escenario base de nuestra simulación es ≈15-20% anual. Sin plusvalía, ≈4% anual solo por amortización neta de aportes.
¿Quién paga los gastos comunes, el dueño o el arrendatario?
En Chile, por regla general los gastos comunes ordinarios los paga el arrendatario. El propietario paga contribuciones, administración del arriendo, mantenimiento y los gastos comunes de los meses de vacancia.
¿Conviene autogestionar el arriendo o pagar administración?
La administración cuesta típicamente 6-9% del arriendo mensual. Si vives cerca, tienes tiempo y es tu único departamento, autogestionar mejora el flujo. Con 2+ departamentos o arrendatarios de alta rotación, la administración profesional suele pagarse sola en menor vacancia.
¿El arriendo de un DFL2 paga impuestos?
No, si es tu primera o segunda vivienda DFL2 (personas naturales). Desde la tercera vivienda, los ingresos de arriendo tributan, según la Ley 21.420.
Ejercicio hipotético, no una oferta ni una proyección de rentabilidad. Supuestos: departamento de referencia de UF 3.800, pie 20%, crédito a 25 años a 4,0% anual en UF (tasa promedio de créditos para la vivienda, Banco Central de Chile, julio de 2026). Valor del m² de Ñuñoa: NielsenIQ-GfK, mercado de departamentos nuevos, 2015-2024. Los escenarios de plusvalía (0% / 2% / 4% anual en UF) son supuestos de sensibilidad elegidos para mostrar el rango, no estimaciones de lo que ocurrirá. Actualizado el 23 de septiembre de 2026.
