Una de las decisiones más relevantes para un inversionista primerizo en Chile no es dónde comprar — es qué tipología comprar. La diferencia de rentabilidad entre un departamento de 1 dormitorio (1D) y uno de 2 dormitorios (2D) puede ser de hasta 1,2 puntos porcentuales en cap rate, además de tener perfiles de arrendatario, vacancia y liquidez muy diferentes.
En esta guía comparamos ambas tipologías con datos reales de mercado chileno, mostramos en qué comunas conviene cada una y damos un marco para decidir según tu capital disponible.
Aviso: los rangos presentados son promedios referenciales del segundo semestre 2025. La rentabilidad efectiva depende del proyecto específico, financiamiento y gestión.
Comparativa rápida: 1D vs 2D
| Variable | 1D (estudio o 1D-1B) | 2D-1B / 2D-2B |
|---|---|---|
| Metraje típico | 28-42 m² | 48-72 m² |
| Precio promedio Santiago | UF 2.200-3.500 | UF 3.200-5.500 |
| Cap rate bruto típico | 5,8-6,8% | 5,2-6,2% |
| Vacancia típica | 4-6% | 2-4% |
| Tiempo promedio para arrendar | 21-35 días | 14-25 días |
| Tipo de arrendatario | Profesional joven 22-35, soltero, estudiante | Pareja sin hijos, coliving, familia chica |
| Rotación anual | 18-24 meses | 24-36 meses |
| Liquidez al vender | Alta en comunas céntricas | Alta en comunas residenciales |
Fuentes: Portalinmobiliario, Toctoc, base operacional INVER+ Q3 2025.
Por qué un 1D rinde más en cap rate (y por qué eso no siempre gana)
El 1D tiene ventaja matemática: su precio por m² no escala linealmente con el metraje. Un 1D de 35 m² no cuesta el 50% de un 2D de 70 m² — cuesta más, porque los costos fijos del proyecto (lobby, gimnasio, ascensores, terrenos) se distribuyen sobre menos metros.
Eso eleva el cap rate. Pero también eleva los riesgos:
- Mayor rotación de arrendatarios. Un soltero o estudiante cambia de departamento cada 18-24 meses. Cada rotación tiene costo: gestión, vacancia friccional, gastos de re-arriendo.
- Vacancia friccional alta. Un 1D suele estar 1-2 semanas desocupado entre arrendatarios.
- Sensibilidad al ciclo económico. En contracciones, el primer mercado que se ajusta es el de profesionales jóvenes solteros, que vuelven a vivir con familia o consolidan.
Por qué un 2D pierde en cap rate pero gana en estabilidad
El 2D rinde menos pero entrega tres ventajas que importan:
- Arrendatario estable. Una pareja sin hijos o con un hijo cambia de departamento cada 3-5 años, no cada 18 meses.
- Vacancia más baja. En comunas residenciales (Ñuñoa, Macul, San Miguel), un 2D bien ubicado se arrienda en menos de 3 semanas.
- Mayor liquidez al vender. El mercado de compradores finales (no inversionistas) busca 2D. Eso te da una salida adicional cuando vendés.
Qué tipología elegir según comuna
| Comuna | Tipología recomendada | Por qué |
|---|---|---|
| Santiago Centro / Estación Central | 1D / Estudio | Demanda profesional joven y estudiantil predominante |
| Independencia | 1D | Demanda médica residente, alta rotación esperada |
| Ñuñoa (Plaza Ñuñoa) | 1D o 2D-1B | Ambas funcionan, depende del sub-sector |
| Ñuñoa (resto) | 2D-1B | Demanda profesional pareja predominante |
| Providencia | 1D ejecutivo o 2D-2B premium | Doble mercado: ejecutivo extranjero y pareja consolidada |
| Las Condes | 2D-2B / 3D-2B | Mercado familiar y ejecutivo senior |
| San Miguel | 2D-1B / 2D-2B | Demanda familiar, 1D con menor liquidez |
| La Florida | 2D-1B | Demanda familiar consolidada |
| Quilicura | 2D-1B | Demanda familiar de clase media trabajadora |
La regla: entender al arrendatario tipo de la comuna antes de elegir la tipología.
Caso comparativo concreto
Asumiendo dos compras alternativas con un capital propio (pie 20%) similar:
Opción A: 1D en Santiago Centro
| Variable | Valor |
|---|---|
| Precio | UF 2.400 |
| Pie 20% | UF 480 |
| Arriendo mensual | UF 13,5 |
| Cap rate bruto | 6,75% |
| Vacancia esperada | 1,5 meses/año |
| Cap rate efectivo | 5,9% |
| Cap rate neto (post gastos) | 4,7% |
Opción B: 2D-1B en Ñuñoa
| Variable | Valor |
|---|---|
| Precio | UF 3.800 |
| Pie 20% | UF 760 |
| Arriendo mensual | UF 18,5 |
| Cap rate bruto | 5,8% |
| Vacancia esperada | 0,4 meses/año |
| Cap rate efectivo | 5,6% |
| Cap rate neto (post gastos) | 4,4% |
Cap rate efectivo: 5,9% vs 5,6%. La diferencia es marginal — y se compensa fácilmente por la mayor plusvalía y liquidez del 2D en Ñuñoa.
Conclusión: elegir 1D solo por el cap rate más alto suele ser un error. La rentabilidad ajustada por riesgo de un 2D bien ubicado tiende a ser igual o superior.
Cuándo conviene un 1D
Tres escenarios donde el 1D es la mejor opción:
- Capital limitado y comuna correcta. Si tu pie tope es UF 500-600 y la comuna que querés tiene demanda profesional joven sólida (Santiago Centro, Estación Central, Plaza Ñuñoa), el 1D es la entrada inteligente.
- Inversionista con tolerancia a gestión activa. Si vas a auto-administrar o trabajar con un corredor que cobra por arriendo, el 1D te da más cap rate aunque rotes más.
- Diversificación dentro del portafolio. Si ya tenés un 2D, sumar un 1D en comuna distinta diversifica perfil de arrendatario y geografía.
Cuándo conviene un 2D
- Primer departamento de inversión. Menor riesgo, arrendatario más estable, mayor liquidez. La curva de aprendizaje es menos costosa.
- Comuna residencial. Si la comuna tiene demanda predominantemente familiar (Ñuñoa, Macul, San Miguel, La Florida), el 2D es lo que el mercado pide.
- Horizonte largo (10+ años). El 2D capitaliza mejor el efecto plusvalía sostenida y reduce dolores de cabeza operacionales.
Próximos pasos
Cotizá ambas alternativas. Pedile a tu asesor que te muestre comparables 1D vs 2D en la misma comuna para validar la decisión con cifras reales.
Definí tu pie disponible. Si está bajo UF 600, mirá 1D en comunas céntricas. Si está sobre UF 700, abrí el campo a 2D.
Mirá la comuna antes de la tipología. El arrendatario tipo manda. No comprés un 1D en Macul ni un 3D en Estación Central.
¿Qué rinde más, 1D o 2D para inversión en Chile?
En cap rate bruto, el 1D suele rendir 0,5-1 puntos porcentuales más. Pero ajustado por vacancia, rotación y plusvalía, la rentabilidad efectiva del 2D bien ubicado es similar o superior.
¿Cuál tiene menor vacancia?
El 2D, especialmente en comunas residenciales. Un 2D bien ubicado tiene vacancia esperada de 2-4%, mientras un 1D puede llegar al 5-6%.
¿Cuál se vende más fácil?
Depende de la comuna. En céntricas (Santiago Centro, Estación Central, Plaza Ñuñoa), el 1D tiene buena liquidez. En residenciales, el 2D se vende más rápido a compradores finales (no solo inversionistas).
¿Sirve un estudio (sin dormitorio separado) para inversión?
Solo en comunas con demanda profesional joven muy fuerte (Santiago Centro, Estación Central). Tiene cap rate alto pero rotación muy alta. No recomendado como primer departamento.
¿Qué tipología elegir si tengo UF 600 de pie?
Con UF 600 de pie tu rango de precio es ~UF 3.000. Eso te alcanza para un 1D en Ñuñoa, un 2D-1B en San Miguel, La Florida o La Cisterna, o un 2D-1B en Macul.
¿El 2D-2B rinde mejor que el 2D-1B?
En general no. El 2D-2B tiene mayor metraje y mayor precio total, pero el arriendo no escala proporcionalmente. Cap rate suele ser 0,3-0,5 puntos porcentuales menor que un 2D-1B comparable.
